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   日期:2019-04-10     评论:0    
核心提示:对于县城的房价也曾写过几篇文章,当然对于大多数的县城来说房价都是具有泡沫的,但是不可以忽略一个基本的事实成本因素。任何商
  对于县城的房价也曾写过几篇文章,当然对于大多数的县城来说房价都是具有泡沫的,但是不可以忽略一个基本的事实——成本因素。任何商品都是要有成本的,其价格跌幅也不会跌倒成本价。借此机会简单谈谈我的观察。
 
大多数县城房价虚高,出现回调是必然
 
县城
 
第一、什么叫泡沫?简单来说就是商品价格过高了,已经高出了市场上实际支付能力(购买力)。尤其对于小城市来说,房产的主要购买对象还是本地人为主,所以本地人(本地市场)的购买力(收入水平)也就直接影响房价的高低。大城市房价为什么高得多,但是房价依然坚挺的主要原因也是因为其购买力不是以本地人为主,来自全国各地或者全省各地的购买力才是造成房价坚挺和持续上涨的主要因素。这点大家一定要区别开!!所以说,房价泡沫是相对概念并不是绝对概念。
 
 
县城
 
第二、商品都是有成本的,房产也不例外。一般来说土地成本占据了房价的30%,建筑和人工成本占据了40%左右,10%左右是销售宣传等支出,也就是说一般情况下开发商的利润在20-30%之间;按照这个来计算,大概可以估计每个地方房价的大概是多少。按照如今的成本计算建筑和人工成本基本在1200-1500元之间/平米(也就是说正常销售价格也就在3750元左右),小县城房价毛坯3000精装3500,已经不算高了,下降空间极其有限。但是需要警惕房屋质量和其他问题,比如:是不是内部房或者小产权等。不要再期待县城的房子还有上涨空间了,不当炒房客从自身做起
 
无论是有没有下降空间,切记无需求不买房(不要投资)
第一、天上没有掉馅饼的好事,房子尤其如此。很多朋友前期都在私信能不能趁有些城市房价下跌去抄底的事情。我的一概回答都是:房住不炒!!这句话是截止到目前为止最为真诚的劝诫,房价下跌的城市和地区肯定是有原因的,尤其是一些城市从2019年开始到现在下跌超过10%,这足以说明一个问题:地方已经稳定不了房价了。你要明白房产所有参与者当中地方是最不希望房价下跌的,他们只希望涨涨涨,只不过在上面压力下变成:稳定增长而已。所以,谨慎对待房价下跌尤其是本身产业和经济实力不怎么样的城市的房产。
 
 
县城
 
第二、房价下降是相对的不是绝对的。对于我国大多数城市来说房价维持稳定还是不难的,尤其是有限购等政策的二线及以上城市。最难受的其实是四五线城市和小县城,过去的棚改使得房价暴涨了许多,提前透支了房价,需要时间来消化高房价是必然,当然这其中不包括本身房价就没有怎么涨的城市(年涨幅在5%左右)。老婆想在县城买房,父亲想在村里造房,你到底该听谁的?
 
综上,任何商品都有其固定成本在哪放着,尤其是在于经济联系十分紧密的房地产行业,只要不出现经济危机等因素,房价跌破成本价是不现实的。这点大家要清楚,房价或许会下跌但是跌幅有限,在我国是不会出现类似于日本的房地产泡沫破裂现象的。
 
 
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